Мы работаем
Ежедневно с 9:00 до 21:00
Контактный телефон
8(495)120-26-02
8(925)388-33-33
Наши офисы:
г. Москва, ул.Нижняя, д.14
г. Королев, ул.Горького, д.12а

Обзор цен на недвижимость на вторичном рынке жилья

10 Июля 2017
     Несмотря на то, что с 2016 года Москва остановилась в темпах роста стоимости на недвижимость вторичного рынка, она сохраняет свою лидирующую позицию, как самый дорогой город. Если сравнивать с Санкт-Петербургом, цена на квадратный метр в два раза больше, в ценовом эквиваленте это 212463 против 109780 тысяч рублей за квадратный метр. Но это относится только к центральному округу, в Королеве и Мытищах стоимость ниже установленной границы.
     НПЦ «Развитие города» сделал обзор рынка недвижимости Москвы и Подмосковья в период с конца 2016 начале 2017 года, который показал, что наблюдается активное снижение спроса на вторичную недвижимость, в результате чего стоимость на квадратный метр неумолимо падает. Высокая конкуренция в сфере кредитных организаций привела к снижению процентных ставок, а программы государственной поддержки молодым семьям, рассчитанные на предоставление средств для частичного погашения ипотеки, перенаправили покупателя в сектор строительства новостроек. В период кризиса снижение доходов диктует иные условия, от того и произошла переориентация покупателя. Сегодня можно смело говорить о смене ценовых трендов, только 20% вторичного жилья находят в течение полугода новых собственников и это те квартиры, хозяева которых готовы идти на большие скидки.
     Другим фактором снижения стоимости вторичного рынке считается появление огромного количества квадратных метров от застройщиков. По словам риелторов рынок переполнен, наблюдается большой разрыв между спросом и предложением. Последние два года по словам Минфина стоимость падает в среднем на 10% в год. Изменить ситуацию можно было бы лишь сокращением объемов строительства, что маловероятно, потому что проекты уже запущены.

Динамика средней стоимости на квадратный метр за весь 2016 год и объема предложения на вторичном рынке выглядит следующим образом:




Динамику предложения в разных классах недвижимости можно выразить следующей диаграммой:

Министерство финансов РФ предлагает риелторам не ожидать от покупателя, что его платежеспособность возрастет, только за последние несколько месяцев этот показатель еще упал на 1,8%. Восстановление экономики ожидается только с 2021 года, до этого момента положительных движений не будет.

К концу 2016 года изменение стоимости вторичного жилья по округам Москвы как нельзя лучше выражает следующая таблица:


Цена по комнатности изменилась следующим образом:


А по типам жилья в таком порядке:

     Как предрекает Минфин, к моменту восстановления экономики страны стоимость на вторичное жилье упадет на 40%, таким образом квартиры в Москве будут стоить за квадратный метр до 140 тысяч от ТТК до МКАДа. За этой границей стоимость упадет еще значительнее, в Королеве ожидается цена за квадратный метр в районе 70 тысяч рублей. Чем дальше от центра столицы, тем ниже цена, в результате строительство жилого фонда в этих областях станет просто нерентабельным.
     Резкого обвала на вторичную недвижимость можно не ожидать, это будет медленное уменьшение стоимости, в среднем 5-15% за год. Сегодня в Королеве цена на квадратный метр в однокомнатной квартире упала на 0,04% в сравнении с предыдущими тремя месяцами и составляет приблизительно 96000 рублей. За двух комнатную просят почти 90 тысяч за квадратный метр и это на 0,22% выше, чем несколько недель назад. Трехкомнатная обходится дешевле, всего 88000 рублей за квадратный метр, что на 0, 18% меньше, чем прежний показатель. Самое большое подорожание на четырехкомнатные квартиры, оно составляет 0,41%, но в денежном эквиваленте всего 86000 рублей. Это средняя стоимость на вторичное жилье в Королеве, без учета факторов, влияющих на цену.
Общая цена на квартиры в Королеве составляет в среднем:
Однокомнатная 3500000 рублей
Двухкомнатная 4900000 рублей
Трехкомнатная 6800000 рублей
Четырехкомнатная 9800000 рублей
     В Мытищах за последний месяц цена на квартиры упала в среднем на 2,43%. Если рассматривать падение с учетом площади, то однокомнатную квартиру можно приобрести за 98000 км/м, в сравнении с прошлым месяцем это на 0,25% меньше.
     Двухкомнатные объекты продаются за 89000 за квадратный метр и это – 0,18%. Не сильно по стоимости от них ушла трехкомнатная недвижимость, при покупке которой за квадратный метр придется отдать около 91000 рублей, что на 0,30% меньше, чем еще несколько месяцев назад.
     Самый большой скачок произошел на четырехкомнатные квартиры, которые упали в цене за квадратный метр на 0,39%. В денежном эквиваленте это около 107000 рублей, но специалисты говорят о том, что такая динамика не устойчива и может колебаться ежемесячно.
     Если рассматривать цену не за квадратный метр, а полность за жилое помещение, то покупателю однокомнатная квартира в Мытищах будет стоить приблизительно 4230000 рублей, 2-х комнатная 5740000 рублей, 3-х комнатная 7790000 рублей, а 4-х комнатная 12335000 рублей, не принимая во внимание класс недвижимости.
Квадратный метр однокомнатной квартиры в Москве можно купить за 175000 рублей, в сравнении с прежним показателем это на 4,37% ниже. Сильно упала цена на двухкомнатные объекты, действующий показатель меньше прежнего на 6,91% и составляет 178000 рублей.
     Дороже на десять тысяч за квадратный метр стоят трехкомнатные квартиры, но даже тут стоимость снизилась на 4,06%. А вот на четырехкомнатную недвижимость в Москве взлетела цена аж на 12, 65%. В денежном выражении теперь это 350000 за квадратный метр.
     К концу 2016 года Банк России предоставил данные относительно количества выданных ипотечных кредитов населению. В общем эта сумма составила 43098 договоров на общую сумму в 159,4 млн. руб. Если сравнивать с показателем 2015 года, то показатель вырос на 65,8%. Средняя величина кредита составляла 2,52 млн. руб, в 2017 году отраслевые эксперты не ожидают снижения интереса к ипотеке, как и значительного увеличения ее размеров. Выгодные ставки в 12% по господдержке, расчитанной на новостройки, будут поддерживать интерес к первичному рынку недвижимости, для вторичного сохранятся программы с более высокими процентами.
     Принимая все выше сказанное во внимание вспомним, как еще несколько лет назад жители столицы и Подмосковья вкладывали денежные средства в покупку объектов недвижимости. Сегодня ситуация кардинально изменилась и страх потерять в конечной стоимости привел к отказу от большинства сделок. Проблема не только в экономической ситуации, но и нестабильности отечественной валюты. Специалисты Минфина пытаются понять, что ожидает этот рынок в будущем, для этого ведутся не только исследования в области динамики цен, но и покупательской способности.
     Очень активно изучается объем предложения, в силу того, что переизбыток оказывает сильное негативное влияние на общую ценовую политику, как и низкая покупательская способность. Вторичное жилье уже несколько лет не пользуется спросом, поэтому такие квартиры пребывают в состоянии застоя, их выгоднее сдавать в аренду, чем ожидать появления новых собственников.
     Большой ошибкой продавцов является намеренное рекламное увеличение продажной цены объекта, направленное на получение необходимой информации о спросе. В данном случае реальная цена не соответствует заявленной, в следствии чего формируется неоправданно увеличенная стоимость, оказывающая негативное влияние на покупательскую способность потребителя.

Обзор цен на недвижимость на вторичном рынке жилья
Обзор цен на недвижимость на вторичном рынке жилья